Omlæg dit rentetilpasningslån, før renten siger


Har du haft rentetilpasningslån de seneste cirka 4 år, så har du måske sparet en del penge i forhold til fastforrentede obligationslån. Det kan vi kun gratulere med. Men samtidig vil vi kraftig anbefale, at du realiserer denne gevinst, før renten stiger!

Når renten stiger, vil ydelsen på rentetilpasningslånet naturligvis også stige. Men mange er ikke klar over, at restgælden forbliver den samme, mens boligens værdi typisk falder. Det betyder, at din friværdi reduceres, eller at du ligefrem bliver insolvent – fordi gælden nu er større end friværdien.

Værdien af din bolig er hovedsagligt styret af den lange rente. Lad os sige, at den lange rente er omkring 2%. Stiger den til 4%, så er det en rentestigning på 100%. En sådan stigning vil betyde et fald i boligpriserne på måske 20-30%.

Hvorfor falder boligpriserne, når renten stiger?

Når renten stiger, bliver det dyrere at låne og dermed dyrere at eje bolig. Så har færre råd til det, og antallet af købere falder. Samtidig vil en rentestigning betyde, at nogle boligejere ikke har råd til at blive boende i deres bolig. Prisen på boliger bestemmes af udbud og efterspørgsel, og når antallet af sælgere stiger, mens antallet af købere falder – ja så vil priserne alt andet lige falde.

Et (skræmmende) eksempel


Din ejendomsværdi er 4 mio. kroner. Den er belånt 80% med et rentetilpasningslån på 3,2 mio. kroner. En rentestigning fra 2% til 4% vil sandsynligvis medføre et fald i ejendomsværdien på 20% til 3,2 mio. kroner, hvilket giver en belåningsværdi på 2,56 mio. kroner (80% af ejendomsværdien). Hermed er du insolvent, da ejendommen så er overbelånt med 640.000 kroner.

Hvis du før rentestigningen havde omlagt dit rentetilpasningslån til en 2% 30-årig fastforrentet obligationslån, så var restgælden på dette lån faldet med 7 kurspoint pr. 1%-point i rentestigning – ialt 14 kurspoint.  Omlægningen ville reducere din restgæld med 448.000 kroner, så din nye – og lavere – restgæld er nede på 2,752 mio. kroner. På den måde ”forsvarer” man altså sin friværdi via sit lån.

Men er eksemplet overhovedet realistisk?  Kan renten virkelig stige til 4%? I starten af 2015 var den lange rente på cirka 2,5%, og blot nogle måneder senere i maj 2015 var renten næsten steget til 4%. Så ja! Renten kan godt bevæge sig op og ned, selvom den generelle trend har været et lavt renteniveau.

Vi støder imidlertid også på et andet argument for rentetilpasningslån, nemlig at gælden afdrages hurtigere grundet den lave rente – og det er også rigtigt. Hvert år har du med et rentetilpasningslån på 3,2 mio. kroner årligt netto sparet cirka 48.000 kroner, som er gået til afdrag på lånet. Men med rentehoppet fra 2% til 4% faldt restgælden med 448.000 kroner på fastrentelånet. Så med et rentetilpasningslån skal du afvikle i over 9 år for at opnå samme reduktion af restgælden!

Hvornår skal du omlægge til fast forrentet lån?


Der er ingen, der med sikkerhed kan forudsige rentens bevægelser. Det eneste vi ved med sikkerhed er, at renten enten vil stige eller falde – den vil ikke ligge stille. En bevægelse i renten kan komme pludseligt, og kan også være midlertidig. Med et rentetilpasningslån har det store konsekvenser, hvis det er en rentestigning.

Status anbefaler derfor, at du skal realisere din gevinst på rentetilpasningslånet – for så får du både den allerede optjente gevinst på rentetilpasningslånet samtidig med, at du fremadrettet er beskyttet mod en rentestigning – og dette på et historisk lavt renteniveau!  

En kort film siger mere end mange ord

Vi har lavet en 3 minutters film, der sammenligner to låntagere, der har valgt henholdsvis rentetilpasningslån og et fastforrentet obligationslån. Sidstnævnte sikrer en betragtelig gevinst, uanset om renten stiger eller falder.

Kontakt os